Prețul cerut nu este valoarea reală
Piața imobiliară din România funcționează fără o bază de date publică a tranzacțiilor efective. În acest context, prețurile afișate pe site-urile de anunțuri sunt adesea considerate, în mod eronat, ca fiind valori de referință, deși ele nu reflectă întotdeauna realitatea pieței.
Atunci când cineva analizează prețurile dintr-un anunț online, trebuie să țină cont de un aspect fundamental: acesta este doar un preț cerut, nu un preț de tranzacționare. Iar între cele două poate exista o diferență semnificativă.
1. Cum se stabilesc prețurile din anunțuri?
- Dorinta vânzătorului – Majoritatea prețurilor afișate sunt setate de proprietari, care pot avea așteptări nerealiste față de valoarea reală a imobilului lor.
- Compararea cu alte oferte – Mulți vânzători stabilesc prețurile doar în funcție de alte anunțuri similare, fără a verifica dacă aceste proprietăți chiar s-au vândut la acele sume.
- Negocierea este așteptată – În practică, prețurile de listare sunt de multe ori cu 5-20% mai mari decât prețul final de tranzacționare, tocmai pentru a lăsa loc de negociere.
- Factori subiectivi – Mulți proprietari își supraevaluează locuințele din motive emoționale („Este o zonă bună”, „Am investit mult în renovări”, „Nu am nevoie să vând urgent”).
2. Cum este determinată valoarea de piață de către un evaluator autorizat?
Un evaluator autorizat ANEVAR nu estimează valoarea pe baza dorințelor proprietarului, ci aplică metodologii riguroase și analizează factori concreți care influențează piața.
Evaluatorul utilizează una sau mai multe dintre următoarele metode pentru a estima valoarea reală a unui imobil:
- Abordarea prin piață (comparativă) – Analizează tranzacțiile recente de proprietăți similare, corectate în funcție de diferențele reale dintre ele.
- Abordarea prin venit (capitalizarea veniturilor) – Determină valoarea unui imobil pe baza veniturilor potențiale pe care le-ar putea genera (utilizată frecvent pentru proprietăți comerciale).
- Abordarea prin cost – Evaluează costul de înlocuire sau reconstruire a proprietății, ajustat cu uzura fizică și funcțională.
Spre deosebire de prețurile din anunțuri, valoarea de piață estimată de un evaluator reflectă prețul cel mai probabil la care se poate tranzacționa un imobil într-o piață echilibrată, luând în calcul cererea și oferta reală, nu doar dorințele vânzătorilor.
3. Diferențele esențiale dintre prețurile din anunțuri și valoarea de piață estimată de un evaluator
| Aspect | Prețuri din Anunțuri | Valoarea de Piață Estimată de un Evaluator |
|---|---|---|
| Cine stabilește valoarea? | Proprietarul sau agentul imobiliar | Evaluatorul, bazat pe metodologii clare |
| Bazat pe? | Dorința vânzătorului, comparația cu alte anunțuri | Analiza pieței, tranzacții recente, caracteristicile proprietății |
| Include negocieri? | ✅ Da, de obicei prețul este mai mare decât cel de tranzacție | ❌ Nu, reflectă valoarea probabilă de tranzacționare |
| Acceptabilitate pentru instituții financiare? | ❌ Nu este recunoscut pentru credite/ipoteci | ✅ Acceptat de bănci, notari, instanțe și instituții financiare |
| Impactul factorilor juridici (ipotecă, litigii, sarcini)? | ❌ De obicei, nu sunt menționate în anunț | ✅ Evaluatorul analizează și ia în calcul aceste aspecte |
| Precizia determinării valorii? | ❌ Subiectivă, cu posibile diferențe mari față de prețul final | ✅ Bazată pe analize riguroase, cu marje reduse de eroare |
4. Studiu de caz: Preț de anunț vs. Valoare reală
Totuși, în urma unui raport de evaluare realizat de un evaluator autorizat, clientul a descoperit că:
- Tranzacțiile recente în zonă se situau, de fapt, între 95.000 EUR și 100.000 EUR.
- Apartamentul vizat avea probleme juridice – nu era intabulat corect, ceea ce complica vânzarea și scădea valoarea de piață.
- Proprietarul ceruse inițial 115.000 EUR, dar după negocieri și analiză, a acceptat 98.000 EUR.
Rezultatul? Clientul a evitat o achiziție supraevaluată și a economisit peste 15.000 EUR, apelând la expertiza unui evaluator.
5. Cum îți poți proteja investiția?
- Nu lua prețurile din anunțuri ca valori reale. Sunt doar sume cerute, nu sume tranzacționate.
- Consultă un evaluator autorizat. Un raport de evaluare te ajută să înțelegi valoarea reală a unui imobil și să negociezi eficient.
- Nu ignora contextul juridic. Un evaluator verifică și aspectele legale, reducând riscurile ascunse.
- Informează-te despre piață. Analizează evoluțiile prețurilor și diferențele dintre cerere și ofertă.
Concluzie: Valoare Estimată vs. Valoare Dorită
- Prețurile din anunțuri nu sunt valori reale, ci doar dorințele vânzătorilor.
- Un evaluator autorizat oferă o valoare realistă, bazată pe metode recunoscute internațional.
- Dacă vrei să cumperi sau să vinzi corect, bazează-te pe o evaluare profesionistă, nu pe presupuneri.